Entérese de los cambios de las reglas, leyes en bienes y raíces en Aruba

El Ejecutivo de Aruba anuncio cambios de las reglas y leyes en bienes raíces en Aruba, cambios fiscales que puede tener consecuencia para quienes están activamente interesado en invertir y comprar inmuebles o el que ya es dueño de una propiedad en Aruba.

Cambios en tarifa de impuesto de terreno

En la propuesta presentada para el parlamento se establece un cambio de tarifa del impuesto de terrenos. Este cambio implica que los terrenos con menor valor conocerán un decremento en tarifa, mientras terrenos con mayor valor conocerán un aumento de impuesto. Se eliminó la parte libre de impuesto, que se puede observar en el ejemplo.

A continuación una vista de calculacion de las tarifas de impuesto de terreno anuales. Es importante para entender que el impuesto de terreno anuales se valora a base de la propiedad completo, incluyendo el valor actual de la vivienda.

ValorTarifa
Hasta Afl. 120.000 ($68,571)0%
Afl. 120.001 – Afl 250.000 ($142,857)0,2%
Afl. 250.001 – Afl. 500.000 ($285,714)0,3%
Afl. 500.000 – Afl. 750.000 ($428,571)0,4%
Mas de Afl. 750.000 ($428,571)0,6%

A continuación un ejemplo de como era anteriormente y como es ahora utilizando una propiedad con un valor de $500,000:

AnteriormenteActual desde el 2019
Valor inmueble/ terreno: $500,000
Libre de impuesto: $34,286
Imponible: $465,714
Impuesto 0,4% al $465,714
Total: $1,863

Valor inmueble/ terreno: $500,000
Libre de impuesto: $0,-
Imponible: $500,000
Impuesto 0,6% al $500,000
Total: $3,000
En comparación con lo anterior es un
aumento substancial del 61%

Ajustes de ley de zonificación urbanística

La ley de zonificación territorial en Aruba, abreviado con ROP por sus siglas en holandés, fue introducido en el año 2009 con la validez de 10 años. Eso significa que este septiembre 2019 se vence.

El Ministro de Infraestructura anunció algunos puntos de cambio que desea introducir este año con la nueva ley que tendrá la siglas ROPV.

  • Aruba conocerá un parque marino que pasará bajo manejo de la fundación Parque Nacional Aruba.
  • La area occidental (donde estan mayoría playas y hoteles) conocerán más restricciones de construcción de hoteles y condominio nuevos. Al mismo momento introducirán más flexibilidad en la parte sur de Aruba para más desarrollo.
  • Están contemplando regular propiedades privadas que alquilen vacacionalmente. La intención es para cuidar la calidad del producto y también para que quienes alquilan sus viviendas privadas y realizan una actividad comercial con ellas también contribuyen al fisco.

Tan pronto que se conosca mas información, actualizamos la información.

Foto de arriba: Vista de Aruba desde Las Islas Residences en Palm Beach.

El Continuo Ascenso de Alquileres Vacacionales Privados, Posadas y airBnB en Aruba

Según economistas locales, dentro del sector productivo más importante de Aruba  (turismo) opinan que se está en la antesala de cambios importantes en cuanto a alquileres vacacionales privados. La economía turistica se categoriza como madura y necesita reformas.

La recomendación más importante es ofrecer alojamiento vacacional de mejor calidad, como también facilidades y servicios más modernos. Específicamente hay que integrar más servicios y productos virtuales en la experiencia total del visitante.

Otra recomendación es que hay que ofrecer una experiencia más personalizada de alojamiento que típicamente se encuentra con boutique hotels o alojamientos a pequeña escala, como posadas lujosas.

A su turno el gobierno está presentando legislación para regular este sector de alquileres/alojamientos privados, específicamente para regularizar el tema fiscal de los alojamientos publicados en Airbnb.  El avance que se está visualizando es copiar el modelo de colaboración que existe entre Airbnb y algunos paises. Un ejemplo de ello es Holanda, donde Airbnb posee un acuerdo bilateral de colaboración lo que ha ayudado a incrementar en el 2017 la visita a 1.6 millones de visitantes en comparación con 75 mil en el 2012. Todos los visitantes usaron Airbnb para encontrar alquileres vacacionales o alojamiento en Holanda.

En Aruba existen mas de 300 propiedades privadas que ofrecen alojamiento, sin embargo, encontrar propiedades que ofrezcan esta modalidad de alojamiento con la ubicación perfecta, tamaño adecuado y servicio ideal es una odisea. Hoy les presentamos una joya de construcción que está lista para que cualquier inversionista interesado la adquiera y comience con el negocio de alquileres vacacionales (Venta de Villa Lujosa en Aruba).

Nuevas construcciones de Hoteles en Aruba para el 2019

Aruba es una isla turística reconocida. Comercialmente la isla viene llevando una economía dependiente del turismo desde los años 50. El pináculo de este desarrollo ocurrió a principios de 1990, cuando se cerró definitivamente la refinería petrolera Lago Oil and Transport Company (Exxon).

Desde aquel entonces la transformación de la economía de industria hacia la economía de servicios se hizo un hecho.

En el presente la economía de Aruba continua caracterizada como turística, de hecho mono-economía,  con un alto grado de demanda de visitantes, primordialmente de Norte America, y por ende, de construcciones hoteleras convencionales.

Los inversionistas hoteleros siguen realizando solicitudes de terrenos en primera línea del mar para más desarrollos de proyectos. Sin embargo, esto se es complicado por la escasez de los mismos.

El gobierno de Aruba lleva ahora como bandera de estandarte atraer cadenas hoteleras exclusivas y con un precio más elevado para así aumentar el ingreso de impuesto por metro cuadrado de construcción hotelera.

En este momento se están desarrollando tres hoteles de cadenas internacionales.

Hyatt Place Airport

Este hotel se está desarrollando al lado del aeropuerto de Aruba. Este hotel tiene una función estrictamente utilitaria, pero es independiente del aeropuerto (de inversionistas  privados). Tiene proyectado tener 116 habitaciones y un centro de negocios.

El aeropuerto está expandiendo el terminal e infraestructura con un plan de inversión de más de un cuarto de billones de dólares. Un hotel como este encaja perfectamente en los planes.

Embassy Suites

Esta cadena hotelera pertenece a la marca de más nivel de la cadena hotelera Hilton Worldwide. Actualmente el edificio está en plena construcción y está prevista de abrir para la temporada alta del 2019.

Embassy Suites by Hilton Aruba esta ubicado en Palm Beach y tiene proyectado tener 330 habitaciones. En parte de este terreno estaba proyectado construir Natura Residences.

St. Regis

The St. Regis Aruba fue anunciado en el 2018. Este cadena hotelera pertenece  la cadena madre Starwood Hotel Group, que en turno fue adquirido en el 2016 por el gigante Marriott International.

El St. Regis Aruba sera construido en Palm Beach en un terreno muy cotizado (Terreno privado en Aruba frente al mar). Tendrá 220 habitaciones lujosas y la construcción está proyectado a empezar en el primer trimestre del 2019. La duración del trabajo de construcción es aproximadamente de 2,5 años.

Venta de villa lujosa en Aruba (Video)

Permítanos darles un saludo desde esta ventana inmobiliaria de la isla feliz de Aruba y entregarle una joya inmobiliaria bien interesante. Estamos en la recta final de un año y atrayendo la bienvenida de uno nuevo.  Es un buen momento para pensar y mirar lo que Aruba ofrece al inversionista internacional para el nuevo año. Como abre boca, les proporcionamos un video aéreo de uno de los vencindarios mas lindos de Aruba. Este vecindario se llama «Saliña Cerca» por estar cerca de una laguna donde en cualquier mañana se pueden ver las garzas blancas al vuelo. Este vecindario de Saliña Cerca está a pocos pasos del Hotel Marriott Aruba, Hotel Ritz Carlton y de la hermosa playa de Palm Beach.

El Sector Inmuebles

En esta ventana que es Inmuebles Aruba,  nos destacamos por compartir con nuestros lectores información actualizada del mercado y en ocasiones bastante exclusiva. En esta ocasión le ofrecemos una villa lujosa con acabados de primera, recien remodelada y lista para disfrutar. Esta villa pomposa es enorme y posee 8 habitaciones mas una suite continua con entrada y salida independiente. El precio de esta hermosa villa de lujo es USD 1.4 millones. Algunos inversionistas pueden pensar en adquirirla como la villa soñada para una familia numerosa y tal vez otros con motivo de inversión para rentarla fácilmente. A continuación, les regalamos una linda galeria de fotos de la villa:

La Economía de la isla

El mercado de bienes y raíces de Aruba viene caracterizándose en las últimos dos décadas como uno relativamente sólido. Esta solidez se manifiesta en el comportamiento de los precios de inmuebles en general, la inflación y el crecimiento del ingreso por noche de habitación de hospedaje que es un indicador clave para una economía turística.  Este indicador también se conoce mejor como RevPAR, por sus siglas en inglés.

En el marco geopolítico Aruba está bajo un régimen estricto de reducción de la deuda pública, que es verificado por el Ministerio del Interior del Reino de Los Países Bajos.  La consecuencia de esto a largo plazo será un aumento en la estabilidad y el mejoramiento del clima de inversión en general de la isla. Para mayor información, por favor complete el formulario abajo.

4 Sabores: Desarrollo de hoteles boutique en Aruba y posadas turisticas

Por primera vez presentamos conjuntamente unas joyas de propiedades en Aruba, con ubicaciones en diversos sectores, con caracterisitcas distintas y francamente con posibildades interesantes.

Les ofrecemos cuatro propiedades que nos tienen muy entusiamados por su gran potencial en esta area de boutique hotel.

Aruba está en la antesala de un cambio fundamental en su economía turistica. Por años el desarollo económico fue marcado por la introduccion de hoteles de grande escala, pero la contribución de estos hoteles al crecimiento económico de la isla ya no está.

Que es un hotel boutique? La definicion original, como lo sugirio Steve Rubell por primera vez en el año 1984, que es un hotel pequeño entre 10 y 150 habitaciones. Luego se evolucionó a una propiedad temática y/o de alta calidad de servicio.

Para impulsar el crecimiento en Aruba en este segmento se está hablando más y más sobre verdaderamente desarollar esta área de hoteles boutique. Les sugerimos que enfilen sus baterias al grupo de primera con su desarrollo, ya que Aruba es una isla pequeña con poco espacios.

Con vista a esto tenemos 4 propiedades que a nuestro paracer, pueden ser aptos para este tipo de desarrollo. El ejemplo palpable es Ocean Z, lo cual era una vivienda particular y lo convirtieron en un boutique hotel.

Urbanisación Malmok

El desarrollo Ocean Z está en la área exclusiva de Malmok, frente al mar. Esta zona es conocida como la zona mas afluente en Aruba y alli no hay muchas opciones.  Ocean Z es una empresa que recientemente empezó sus operaciones y es el primer hotel boutique con permiso para operar en esta zona.

Urbanisacion Santa Cruz

Esta propiedad esta ubicada en la zona rural de Coba Lodo. Esta area está en el medio de la naturaleza y nos parece ideal para el desarollo de un eco-hotel boutique, posada o albergue. Los albergues boutique o hostales boutique tambien son tendencia mundial en crecimiento enfocado para aquellos que buscan disfrutar de cenas, barbacoas bajo cielos estrellados, hablar con gente local y otros viajeros y escuchar sus historias que, sin duda, enriquecerán la estancia, algo que un hotel difícilmente hará. [Exclusivo de Inmuebles Aruba].

Urbanisacion Saliña Serca

Ubicado cerca de la área hotelera de Palm Beach, esta propiedad está en el medio una zona que está proliferada por posadas y otro hoteles pequeños. Esta casa con los trabajos avanzados en remodeladación está apta para convertise en un hotel boutique. [Exclusivo de Inmuebles Aruba].

Urbanización Savaneta

La antigua y primera capital de la isla de Aruba es la zona de Savaneta. Esta casa placentera está ubicada a la orilla del mar, lo cual es extremadamente inusual en Aruba. Si se convierte en un boutique hotel ofrece una ubicacion única y criolla. [Exclusivo de Inmuebles Aruba].

Observaciones

Las consideraciones antes de invertir son varias, sin embargo, aqui nos enfocaremos en tres aspectos en estas observaciones:

  1. Costos y tiempo
  2. Cifras de turismo relevantes

Costos y tiempo

Los costos de entrada se separa en dos componentes importantes. De un lado el costo de adquisicion y remodelacion/reconstruccion (con excepcion del completamente renovado recientemente Ocean Z). Por el otro lado los costos de permisos y misceláneo.

Tambien toma en cuenta los tiempos. Las casas en la lista mas arriba tienen un precio mucho por debajo de Ocean Z. Tenga en cuenta que Ocean Z es una entidad juridica, qué el traspaso es instantáneo, tras la adcquisicion de las acciones.

Las otras tres casas hay que pasar por la trayectoria de compra de la propiedad y luego la remodelacion/reconstruccion.

Cifras de turismo relevantes

Aruba recibe un cantidad de mas de 1.2 millones de visitantes que necesitan hospedaje, lo cual se traduce un averaje de mas de 3.000 personas en necesitad de acomodaciones a base diario.

Según las cirfas de la oficina del turismo local, ATA, el ingreso average por habitacion disponible (ADR) en el 2015 se ubica a $197 por noche en el 2016. Este métrico se utiliza para hacer comparaciones con otros territorios o áreas. Los boutique hoteles tienden a tener un averaje superior.

Aqui abajo una lista de ADR de varios destinos para que comparen segun ATA:

  1. $179.56 Aruba
  2. $129,38 Jamaica
  3. $129,38 Puerto Rico
  4. $99,44 Curacao
  5. $97,65 Republica Dominicana

Conclusión

Finalmente, ¿qué hay en Aruba para cualquier inversionista hotelero? Simple, una plataforma perfecta en estabilidad jurídica, económina, en recursos, ubicación y sobre todo en mano de obra calificada/especializada en la industria hospitalaria, que además posee la habilidad innata de hablar mínimo 4 idiomas: papiamento, inglés, holandés y español.  Con esto se desvanece la barrera de idioma para el viajero y es por ello que Aruba se caracteriza por ser uno de los “destinos turísticos top” del Caribe.

Aruba posee una ventaja más sobre cualquier otra isla del Caribe y es su extrema cercanía a Las Américas, del norte y del sur, a corta distancia de países grandes como Colombia, Brasil, Venezuela, con su creciente demanda de viajeros exigentes que reclaman un servicio de alto standard y una experiencia inolvidable en sus viajes.

Para cualquier pregunta sobre este articulo contáctenos.

Comprando propiedades en Aruba en el 2017? Lo que usted debe saber

Con vista hacia el futuro y esperando lo mejor en el 2017, para quienes tengan la intención firme de invertir en Aruba en la compra de propiedades, hay diferente factores que hay que tener en cuenta como la posible compra de un departamento o condo, apartamento o casa en la bien conocida mundialmente isla feliz.

Cabe de destacar que este es un año 2017 es electoral en la isla feliz, en septiembre del 2017 habrá elecciones legislativas para el periodo 2017-2021. Se nombrará también el ejecutivo tras las elecciones. Típicamente elecciones en Aruba no traen cambios drásticos en la vida cotidiana de los que aqui vivimos, tampoco legislativas. Existe históricamente estabilidad política.

Casa en Aruba

  • El propietario de una casa no verá grandes cambios en materia impositiva. Los impuestos para las propiedades están previstos a mantenerse a los mismos niveles del 2016, siendo uno de los mas bajos de la región (0,4% anual). Sin embargo hay unos puntos que tener en cuenta:

Ha sido introducida la consideración de implementar un tipo de declaración o registro para aquellos propietarios que destinan su casa para uso comercial de generar ingresos por alquiler vacacional, esto seria necesario en vista de salvaguardar la calidad del producto de alojamiento que se ofrece a los visitantes.

  • El gobierno anuncio un rebajo «estructural» de 11% en average de las tarifas de energía eléctrica. Por cierto, en la producción eléctrica de Aruba, 80% proviene de generadores que utilizan energía fósil, específicamente del hidrocarburo gasoil o diesel y 20% es energía renovable, en esta caso eólica y solar. Para tener una completa idea de las tarifas de electricidad en Aruba por kilovatios por hora en dolares norteamericanos, ver la siguiente tabla:
    TipoPrecio Ene '17Precio Dic '16Rebajo
    Domestico A10.19750.230917%
    Domestico A20.20410.238917%
    Domestico A30.26250.272217%
    Comercial Pequeño0.31790.30315%
    Comercial Grande0.30590.29155%
    No Comercial0.27940.27945%
    Nota: Tarifa domestico se cobra progresivamente
  • Un tema también que esta pendiente es el cambio de manejo del desperdicio doméstico. Actualmente para casas es obligatorio contratar el servicio del gobierno, el cual tiene un costo anual de aproximado 325 florines.

En Aruba existe una empresa privada que también ofrece ese servicio a un precio similar.

Mientrastanto hay otro cambio que se asoma en cuanto al manejo de desperdicio de la isla. En lineas generales una empresa privada de reciclaje que tenemos tomara los desperdicios del basurero general y los convertirá en gas.

Departamento o condominio en Aruba

Para los propietarios no hay mayores cambios previstos para el 2017. Solo lo ya mencionado relacionado con la electricidad lo cual ya entró en vigencia a partir del primero de enero.

En cuanto a la recolección de basura, los edificios en Aruba solo pueden contratar exclusivamente la empresa privada.

También se debe saber que en el 2016 la oficina de turismo de Aruba, ATA, cerro un acuerdo con AirBNB. Este acuerdo es para tratar de regular el cobro de impuestos de los apartamentos y condominios que ofrecen al mercado de alquileres vacacional utilizando esta plataforma. Los detalles de como funcionará en la practica no se ha divulgado todavia.

Para los que están en el mercado para la adquisición de un apartamento o condominio nuevo hay varios proyectos que se estan desarollando e inclusive, entregando al mercado. Lo mas notable es Acqua Condominiums que después de casi 10 años encontrar un inversionista serio que logró arrancarlo. Este proyecto promete ser el mejor de todo el Caribe. Por cierto es el único desarollo en la zona hotelera de Palm Beach que esta sobre terreno privado.

Comprar, remodelar y vender una casa en Aruba

Se entiende la compra de una propiedad vieja para ser renovada y luego puesta en el mercado a termino corto para la venta.

Este negocio sigue siendo uno interesante y sub-desarollado en Aruba. Claro, las casas para este tipo de negocio no son vendidas por la oficinas inmobiliarias y adicional a esto no existen en abundancia, toma tiempo para hacer las investigaciones.

Un ejemplo de area donde se puede encontrar una casa vieja es en San Nicolas donde la refineria de CITGO Petroleum Corporation esta ubicada. Ahora que esta refinería esta en el proceso de iniciar operaciones y esta región esta prevista de traer mas demanda para viviendas.

Tasa de interés

Hay que echar una vista a las tasas de interés en EEUU y Aruba para prestamos para comprar inmuebles.

En EEUU la tasa muestra una linea hacia la alta, según informes, que significa que por primera vez en años la tasa en ese pais esta ubicado a 1% y seguirá subiendo gradualmente.

Los intereses en Aruba están entre 7.5% a 8% para prestamos para inmuebles. No se sabe la linea que va a tomar esta tasa, pero tipicamente las tasa aqui son muy elevadas. Aquí en Aruba el sector bancario esta altamente regulado por el Banco Central de Aruba. También el oligopolio bancario de la isla esta bien regulado a través de la Asociacion Bancaria de Aruba.

Este grupo procura que ningun banco «dañe» el mercado por hacer algo que no conviene a los otros bancos. También pasan «reglas» que todos los bancos se tienen que seguir sin que esto sea necesario solo basta que la legislación del Banco Central de Aruba lo exija.

Una de estas reglas es, por ejemplo, cuando un extranjero quiere obtener un prestamo para comprar un inmueble en Aruba debe poner mínimo el 40% del monto y el banco financiaria 60%.

Finalizando

El año 2017 lo vemos con mucha optimismo para la inversión privada con vista a las reservaciones de turistas, barcos cruceros confirmados y la actividad económica que se espera de la refinería.

Algunas propiedades que pueden parecerles interesantes:

Venta de Casa en Tierra del Sol Aruba

Casa en venta con terreno

Venta de duplex en Eagle Beach (Video)

Apartamento en venta en Palm Beach Aruba

Placentera casa en venta frente al mar