Donde encontrar oportunidades inmobiliarias en Aruba

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Son innumerables las ocasiones en las que los inversionistas andan en busca de oportunidades inmobiliarias en Aruba y preguntan cuál es la manera de poder llegar a estas conyunturas, casualidades donde el vendedor está necesitado de vender su propiedad.

Aqui en Aruba, como en cualquier parte del mundo existen la subasta y la acción hipotecaria (embargo), las cuales son excelentes fuentes de donde encontrar inmuebles en venta a bajo precio.

En el caso de las subastas, desde el año 2005 Aruba ha experimentado un cambio en la forma de realizarlas adoptando el conocido sistema de subasta holandesa donde el “martillero” comienza subastando la propiedad por un precio alto que luego es rebajado y termina en un precio menor. Lo que más se vende en las subastas en Aruba son terrenos y casas. Al parecer los dueños de inmuebles recurren a este mecanismo público para vender rápidamente sus propiedades en un momento de emergencia financiera. Es aqui entonces donde se presentan la mejores oportunidades para los compradores.

De igual manera, es posible acceder al listado de acción hipotecaria que los bancos locales poseen de casas, propiedades comerciales y solares reposeídos disponibles para la venta a precios muy por debajo del mercado.

Si usted es un inversor que anda en busca de oportunidades inmobiliarias en Aruba puede que encuentre lo que anda buscando para comprar en alguna de las listas de subastas que publican semanalmente las oficinas de Notarios o en la lista de inmuebles embargados de las instituciones financieras de Aruba. Asegúrese de contratar los servicios de un Representante local que hable su idioma y le dé toda la guía necesaria. El costo de estos servicios profesionales puede variar entre un 1% y 5% del precio del inmueble, dependiendo del tipo de profesional que se contrate.

 

 

 

Como se lleva la compra y venta de inmuebles en Aruba

cultura de compra y venta de inmuebles
El tamaño del mercado inmobiliario en Aruba está caracterizado por ser pequeño, compuesto por aproximadamente 30 agencias inmobiliarias y 5.000 propiedades en venta. Por ser un mercado chico, Aruba ofrece un entorno de cooperación entre agencias inmobiliarias lo cual facilita a los compradores internacionales la tarea de comprar su inmueble. En este aspecto, Inmuebles Aruba ofrece la virtualización de un “escritorio asesor” en todo lo relacionado al proceso de compra a través de la publicación de artículos y dentro de estas publicaciones también se ofrecen algunas propiedades en venta, funcionando así como un “buscador de propiedades”.

Interacción
Aruba desafortunadamente carece de un sistema de base de datos de propiedades en venta como del que se dispone en Estados Unidos (lo que en inglés se conoce como MLS). Esto significa que los compradores deben recurrir a las listas de las agencias inmobiliarias. De esta manera los agentes inmobiliarios interactúan y se convierten a excelentes aliados, compartiendo las comisiones y gestionando la venta del inmueble en forma conjunta.

Inmuebles Aruba conoce muy bien la dinámica del mercado inmobiliario de la isla y posee una amplia red de contactos que hacen que la experiencia de compra de una propiedad en Aruba sea fácil y placentera. Somos quienes ayudamos al comprador a familiarizarse con el mercado, sus agentes, los del banco, los tasadores, la notaría, entre otros. Ayudamos para aclarar todo el “ruido” producido por el exceso o la escases de información en Internet.

Intermediación inmobiliaria
Los compradores pueden escoger tener 2 ó más agentes inmobiliarios que participen en la intermediación sin que esto afecte la negociación. En el caso de que varios intermediarios participen, la comisión es repartida entre la cantidad de intermediarios. De esta manera ni el comprador ni el vendedor verán incremento alguno en sus gastos por costos de intermediación. Los costos de intermediación en Aruba se ubican al nivel del mercado internacional (5%) y el margen para negociar un precio más bajo del inmueble con el vendedor se sitúa entre un 5% a 8%.

Gastos
En cuanto a los gastos de comprar una propiedad en Aruba, los mismos se calculan en aprox. 8% (Ver cuadro de gastos). Se sugiere tener especial atención con el cálculo de pago de impuestos. El Notario, quien es el abogado imparcial facultado por Ley de llevar a cabo la operación inmobiliaria, pedirá a la oficina de impuestos el valor registrado de la propiedad y tomará el valor más alto para calcular el impuesto. Se puede leer con mayor detalle en la página web del Notario (Impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles).

Verificación de procedencia de fondos
Desde el 2012, la Ley de Legitimación de Capitales se ha vuelto más exigente y establece que todas las transacciones inmobiliarias en Aruba deben ser reportadas al Banco Central de Aruba. En algunas ocasiones se investiga muy bien la procedencia de los fondos y si se determina alguna irregularidad, la operación inmobiliaria es rechazada.

Proceso de compra

  • No existe restricción en la compra de bienes inmuebles para un extranjero.
  • Una vez que el comprador recibe la oferta de un bien inmueble, un anteproyecto de acuerdo de compraventa con el dueño de la propiedad debe ser firmado.
  • Un depósito de seguridad de 10 por ciento del precio de compra será necesario en la mayoría de los casos.
  • El Notario generalmente exige alguna documentación para el proceso de compraventa, como una copia de un documento de identidad válido o pasaporte, copia del anteproyecto de acuerdo de compraventa, entre otros.
  • El proceso ante el Notario puede durar entre 6 y 8 semanas y los costos varían dependiendo del tipo de transacción.La oficina del Notario o su Agente de bienes raíces le contactará para informarle la fecha en la cual se firmará el documento final de traspaso de la propiedad.
  • El pago final debe realizarse antes de la fecha de la firma del documento de traspaso.

Conclusión
En un mercado inmobiliario como el de Aruba, el comprador es libre de escoger cual agencia o agente inmobiliario desea que le acompañe en todo el proceso de compra, inclusive, el comprador puede escoger trabajar con varios agentes/distintas agencias que hablen su idioma, dada la particular situación de que Aruba es una isla multicultural, multilingual y el idioma de las transacciones inmobiliarias es el neerlandés. Para que un inversor camine sobre lo seguro, es recomendable contratar una inmobiliaria local que hable su idioma con el fin de hacerle sentir confiado. Así que a la hora de realizar su inversión en país extranjero asegúrese de contratar a un profesional en bienes raíces local que esté al día con las oportunidades que están dentro del mercado y que realice una labor pro-comprador.

Para cualquier pregunta relacionada con este artículo o con la compra de la propiedad de sus sueños en Aruba, sientase libre de contactarnos.

Impuesto: Renta de Bienes Raíces en Aruba

Si usted es una persona no residente en Aruba que ha comprado un inmueble y ha decidido alquilarlo, tenga en cuenta que sus ingresos provenientes por renta de bienes raíces de Aruba pagan impuestos. A continuación le daré detalles sobre este impuesto.

Lo primero es saber que usted está en la obligación de registrar su inmueble en el Departamento de Impuestos de Aruba, consignando algunos requisitos como el titulo de propiedad y poliza de seguro, entre otros. Lo segundo es conocer que las personas que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles se gravan a tasas individuales normales de impuestos sobre la renta.

Impuesto sobre la Renta

La base imponible de los individuos no residentes es el ingreso bruto de todas las fuentes, en este caso, del ingreso por alquiler, menos las deducciones y subsidios.

Ejemplo de Impuesto: Renta/Alquiler

Nota:

  1. El inmueble es propiedad conjunta de los cónyugues. Tipo de cambio utilizado: US$1 = AWG1,79
  2. Una deducción estandard de US$ 11,378 es aplicable sobre todos los ingresos gravables para efectos del ISR
  3. El monto por depreciación del inmueble no es aplicable como deducible
  4. La tasa de impuesto sobre la renta es progresiva y se incrementa si aumentan los ingresos (desde el 7% hasta el 58,95%)

Para aquellos que próximamente viajarán a Aruba y deseen ampliar más sobre este tema les sugiero que cuando se encuentren en la isla contraten los servicios de un profesional (Contador) y para quienes aún no planean viajar, les propongo visitar los siguientes enlaces:

Arquitectura moderna en Aruba (Fotos)

Después de haber realizado hace poco un recorrido por la isla, aqui les dejo un interesante tour fotográfico de arquitectura moderna en Aruba, caracterizada por la abundancia y variedad de obras, estilos y colores.

Tal vez  podemos llamar a este recorrido como lo hacen en algunas partes de latinoamérica (Arquitour) y agregarle la palabra Aruba, “Arquitour Aruba”.

Comenzamos con la foto de arriba, la cual corresponde al Edificio Novare donde funciona la firma de arquitectos Hoevertsz ArchiDesign.

Abajo mas fotos…


Oficina Notario


Edificio Centro de Investigaciones Cientifícas


Sede de la Oficina de Turismo


Edificio Residencial Coral Pyramid


Sede SIAD


Departamento de Telecomunicaciones


Proyecto ampliación Hospital Central Horacio Oduber


Edificio de Gobierno (Cocolishi)